1-8月，土地市場延續投資分化、聚焦核心城市的格局。TOP100房企拿地總額同比增長28%，相比之前增速放緩，央國企仍是絕對主力，占比75%。綠城中國、保利發展、中海地產領跑新增貨值榜，而中海地產同時位居權益拿地金額榜首位。
值得關注的是，政策推動下的“調規”機制為市場注入了新的流動性，多宗流拍地塊經優化后成功出讓。不過，土地市場的熱度仍集中在少數核心城市，而房企的精準投資能力也成為未來競爭的關鍵。
百強房企拿地總額同比增長28%
據中指研究院數據顯示，1-8月，TOP100企業拿地總額6056億元，同比增長28%，增幅較1-7月縮窄6.3個百分點。8月單月土地市場熱度雖仍延續，但較7月有所下降。
從新增貨值（全口徑）來看，綠城中國、保利發展和中海地產位列前三。其中綠城中國以1144億元居首，保利發展、中海地產以996億元和923億元位居其后。從權益新增貨值來看，綠城中國同樣以985億元位居首位，中海地產和保利發展分列第二、三位。
數據來源/中指研究院
而從權益拿地金額看，中海地產與綠城中國均突破500億元，分別為542億元和527億元，保利發展以440億元位居第三。
今年以來，杭州、上海等核心城市住宅用地平均溢價率有所上升，頭部房企積極增儲，高度聚焦優質地塊。1-8月，TOP10企業拿地金額占TOP100拿地總金額的55.7%，TOP20的占比則為68.2%，較2024年全年分別提升14.4和13.3個百分點，頭部房企拿地集中度顯著提高。
此外，1-8月，在拿地金額TOP100企業中，75家為央國企，拿地金額占比達75.6%；其中，前十位中央國企占據了8席。部分民企亦加大投資，共22家入圍TOP100，較2024年全年增加11家。濱江集團拿地金額進入前十，邦泰集團、大華集團等躋身前二十。從區域分布上，浙江企業表現活躍，共9家上榜，包括濱江集團、金帝控股、中天美好、興耀房產、偉星房產等；四川企業有3家入圍，包括邦泰集團、成都萬華投資等。
房企布局策略各有側重，分城市看，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四城拿地金額均進入所在城市前十；建發在杭州、北京、蘇州和成都四城入圍前十；濱江集團聚焦杭州，位居該市拿地金額第一。
拿地銷售比方面，克而瑞數據顯示，1-8月百強房企整體拿地銷售比為0.27，較7月末微降0.01。TOP10房企達0.39，中國金茂、濱江集團等顯著高于行業平均；其余梯隊房企在0.13-0.17之間，與頭部形成明顯差距。
數據來源/中指研究院
多宗流拍及收儲地塊“回爐”后出讓
8月，多宗流拍和收儲地塊通過“調規”實現再出讓。
其中，8月15日，深圳寶安區新安街道A002-0108地塊競拍，吸引了招商+華潤聯合體、中海、建發，3家房企參與競價，最終由招商蛇口+華潤聯合體以86.40億元成交，溢價率34.81%，折合樓面地價約59586元/平方米，刷新深圳寶中住宅用地單價紀錄。該地塊原規劃含51%商業及酒店，4月流拍后調整為住宅用地，容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業配套。
早在2024年6月，自然資源部與國家發改委聯合印發《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》，推出18條舉措，為調規提供政策依據，此后，“商改住”“降容”“退地再掛”案例在多地出現。
中指研究院分析師王建梓表示，“調規”主要通過降低容積率、商業比例及放寬計容規則等方式提升地塊價值。目前“調規再出讓”主要有兩類：一類為流拍地塊調規后重新上市，另一類為政府收儲地塊經優化后再入市。考慮到政策要求“收回土地原則上當年不再供應”，預計多數收儲地塊將在未來幾年陸續出讓。
王建梓指出，土地調規既有助于緩解“商辦過剩、住宅錯配”的結構性問題，也可減輕房企資金壓力，對穩定市場具有積極意義。
據悉，9月份，土地市場仍不乏熱點：上海第七批次5宗地塊即將出讓，總起始價98.67億元；北京擬推4宗涉宅用地，總起始價74.03億元，其中朝陽區太陽宮鄉地塊關注度較高，該地塊經調規由混合公建用地轉為純住宅用地，起始價31億元，已于8月底轉正掛牌。
克而瑞分析認為，當前企業拿地更趨理性和謹慎，投資高度聚焦核心城市和優質地塊。短期內“寧缺毋濫”策略仍將延續，投資回暖仍取決于核心城市供地質量與節奏。預計未來數月，在市場筑底背景下，房企拿地行為將更趨理性。
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