
1-8月,土地市場延續投資分化、聚焦核心城市的格局。TOP100房企拿地總額同比增長28%,相比之前增速放緩,央國企仍是絕對主力,占比75%。綠城中國、保利發展、中海地產領跑新增貨值榜,而中海地產同時位居權益拿地金額榜首位。
值得關注的是,政策推動下的“調規”機制為市場注入了新的流動性,多宗流拍地塊經優化后成功出讓。不過,土地市場的熱度仍集中在少數核心城市,而房企的精準投資能力也成為未來競爭的關鍵。
百強房企拿地總額同比增長28%
據中指研究院數據顯示,1-8月,TOP100企業拿地總額6056億元,同比增長28%,增幅較1-7月縮窄6.3個百分點。8月單月土地市場熱度雖仍延續,但較7月有所下降。
從新增貨值(全口徑)來看,綠城中國、保利發展和中海地產位列前三。其中綠城中國以1144億元居首,保利發展、中海地產以996億元和923億元位居其后。從權益新增貨值來看,綠城中國同樣以985億元位居首位,中海地產和保利發展分列第二、三位。

數據來源/中指研究院
而從權益拿地金額看,中海地產與綠城中國均突破500億元,分別為542億元和527億元,保利發展以440億元位居第三。
今年以來,杭州、上海等核心城市住宅用地平均溢價率有所上升,頭部房企積極增儲,高度聚焦優質地塊。1-8月,TOP10企業拿地金額占TOP100拿地總金額的55.7%,TOP20的占比則為68.2%,較2024年全年分別提升14.4和13.3個百分點,頭部房企拿地集中度顯著提高。
此外,1-8月,在拿地金額TOP100企業中,75家為央國企,拿地金額占比達75.6%;其中,前十位中央國企占據了8席。部分民企亦加大投資,共22家入圍TOP100,較2024年全年增加11家。濱江集團拿地金額進入前十,邦泰集團、大華集團等躋身前二十。從區域分布上,浙江企業表現活躍,共9家上榜,包括濱江集團、金帝控股、中天美好、興耀房產、偉星房產等;四川企業有3家入圍,包括邦泰集團、成都萬華投資等。
房企布局策略各有側重,分城市看,招商蛇口在北京、上海、南京、成都四城拿地金額均進入所在城市前十;建發在杭州、北京、蘇州和成都四城入圍前十;濱江集團聚焦杭州,位居該市拿地金額第一。
拿地銷售比方面,克而瑞數據顯示,1-8月百強房企整體拿地銷售比為0.27,較7月末微降0.01。TOP10房企達0.39,中國金茂、濱江集團等顯著高于行業平均;其余梯隊房企在0.13-0.17之間,與頭部形成明顯差距。
數據來源/中指研究院
多宗流拍及收儲地塊“回爐”后出讓
8月,多宗流拍和收儲地塊通過“調規”實現再出讓。
其中,8月15日,深圳寶安區新安街道A002-0108地塊競拍,吸引了招商+華潤聯合體、中海、建發,3家房企參與競價,最終由招商蛇口+華潤聯合體以86.40億元成交,溢價率34.81%,折合樓面地價約59586元/平方米,刷新深圳寶中住宅用地單價紀錄。該地塊原規劃含51%商業及酒店,4月流拍后調整為住宅用地,容積率從5.7降至3.4,住宅占比提升至86.2%,并剔除商業配套。
早在2024年6月,自然資源部與國家發改委聯合印發《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》,推出18條舉措,為調規提供政策依據,此后,“商改住”“降容”“退地再掛”案例在多地出現。
中指研究院分析師王建梓表示,“調規”主要通過降低容積率、商業比例及放寬計容規則等方式提升地塊價值。目前“調規再出讓”主要有兩類:一類為流拍地塊調規后重新上市,另一類為政府收儲地塊經優化后再入市。考慮到政策要求“收回土地原則上當年不再供應”,預計多數收儲地塊將在未來幾年陸續出讓。
王建梓指出,土地調規既有助于緩解“商辦過剩、住宅錯配”的結構性問題,也可減輕房企資金壓力,對穩定市場具有積極意義。
據悉,9月份,土地市場仍不乏熱點:上海第七批次5宗地塊即將出讓,總起始價98.67億元;北京擬推4宗涉宅用地,總起始價74.03億元,其中朝陽區太陽宮鄉地塊關注度較高,該地塊經調規由混合公建用地轉為純住宅用地,起始價31億元,已于8月底轉正掛牌。
克而瑞分析認為,當前企業拿地更趨理性和謹慎,投資高度聚焦核心城市和優質地塊。短期內“寧缺毋濫”策略仍將延續,投資回暖仍取決于核心城市供地質量與節奏。預計未來數月,在市場筑底背景下,房企拿地行為將更趨理性。
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